Zwei bedeutende Kapitalströme sind im Gange. Niederländische Investoren ziehen sich aus dem Markt für Freizeitimmobilien zurück. Wohlhabende Familien aus dem Nahen Osten suchen nach sicheren Anlagen in Europa. Beide suchen dasselbe: Sonne, Stabilität und Kapitalrendite. Montenegro bietet all dies – und derzeit haben die meisten noch nicht danach Ausschau gehalten.
„Die klügste Investition ist die, die man tätigt, bevor alle anderen darüber sprechen. – Purely Montenegro“
Der niederländische Markt für Ferienhäuser: ein Markt, der auf der Stelle tritt
Die letzten Jahre verliefen nach einem bekannten Muster. Während der Pandemie stiegen die Preise für niederländische Ferienhäuser um durchschnittlich 40 %. Jeder wollte eine eigene Unterkunft am Meer – in Zeeland, auf den Watteninseln, in Limburg. Investoren kauften auf dem Höhepunkt des Booms, in der Überzeugung, dass die Renditen stabil bleiben würden.
Diese Überzeugung erwies sich als falsch. Die steuerliche Lage änderte sich rasch. Die Grunderwerbsteuer verdoppelte sich von 2 % auf 10,4 %. Die Mehrwertsteuer auf die Vermietung von Ferienwohnungen stieg von 9 % auf 21 %. Im Rahmen von Box 3 wird nun eine fiktive Rendite von 5,88 % auf die stark gestiegenen Immobilienwerte besteuert. Insgesamt zahlen Eigentümer von Ferienimmobilien drei- bis viermal so viel Steuern wie noch im Jahr 2020.
Das Ergebnis ist vorhersehbar. Das Angebot an Ferienhäusern auf Funda ist innerhalb eines Jahres um 32 % gestiegen. Immobilienmakler auf Texel, in Zeeland und auf den Watteninseln berichten alle dasselbe: Es gibt mehr Verkäufer als Käufer. Der Markt ist ins Stocken geraten. Die Rendite ist verflogen. Das frei gewordene Kapital sucht nun nach einer neuen Anlagemöglichkeit – dort, wo sich die Zahlen tatsächlich lohnen.
Der Flug vom Nahen Osten nach Europa
Gleichzeitig zeichnet sich eine andere Entwicklung ab – in einem ganz anderen Ausmaß. Wohlhabende Familien, Händler und Geschäftsleute, die in den letzten Jahren aufgrund niedriger Steuern und eines luxuriösen Lebensstils nach Dubai und Abu Dhabi gezogen sind, suchen nun angesichts der anhaltenden regionalen Instabilität nach sicheren Zufluchtsorten in Europa.
Bloomberg berichtete diesen Monat, dass Immobilienmakler in London, Monaco, Marbella, Genf und Lissabon mit Anfragen überschwemmt werden. In London stieg die Nachfrage nach Mietobjekten mit einem Wochenmietpreis von über 1.000 £ innerhalb eines Jahres um fast 17 %. In Marbella gehen täglich vier bis fünf neue Anfragen von Käufern aus der Golfregion ein.
Spanien, Portugal, Italien und die Schweiz sind die am häufigsten genannten Reiseziele. Doch diese Märkte füllen sich schnell, und die Preise steigen entsprechend. Käufer, die für Marbella oder die Algarve einfach zu spät dran sind, halten bereits Ausschau nach der nächsten Destination.
Der entscheidende Vergleich: Zeeland (NL) vs. Algarve vs. Montenegro
Für den pragmatischen niederländischen Investor sind Zahlen das überzeugendste Argument. Betrachten Sie den folgenden Vergleich:
- Zeeland (NL) — 4.500–6.000 €/m² · Grunderwerbsteuer: 10,4 % · Mietsteuer: Box 3 + 21 % MwSt.
- Algarve (PT) — 4.000–7.000 €/m² · Grunderwerbsteuer: 6–8 % · Mietsteuer: 28 %
- Costa del Sol (ES) — 3.500–6.500 €/m² · Grunderwerbssteuer: 6–10 % · Mietsteuer: 19–24 %
- Montenegro – 1.800–3.500 €/m² · Grunderwerbsteuer: 3 % · Mietsteuer: pauschal 9 %
Die Zahlen sprechen für sich. Montenegro bietet eine Adriaküste, die es in puncto Schönheit mit Kroatien und Italien aufnehmen kann – und das zu einem Bruchteil des Preises. Die Einstiegshürden sind gering, die steuerliche Belastung minimal, und das Land befindet sich mitten im EU-Beitrittsprozess, der in der Vergangenheit stets mit erheblichen Wertsteigerungen bei Immobilien einherging.
Was Montenegro so besonders macht
Steuerliches Umfeld: 15 % Pauschalsteuer auf Einkommen. 9 % Steuer auf Mieteinnahmen. Keine Vermögenssteuer. Kein Äquivalent zu „Box 3“. Für niederländische Investoren, die es leid sind, zuzusehen, wie ihre Renditen im Steuersystem verschwinden, verändert allein dies die Rechnung grundlegend.
Das EU-Beitrittskandidatenland Montenegro befindet sich seit 2012 in EU-Beitrittsverhandlungen und ist damit das am weitesten fortgeschrittene Beitrittskandidatenland. Der Beitritt bringt eine Angleichung der Rechtsvorschriften, ein gestärktes Vertrauen der Investoren und – wie die Vergangenheit gezeigt hat – einen deutlichen Anstieg der Immobilienpreise mit sich.
Lage an der Adria mit 293 Kilometern Küstenlinie. Durchschnittlich 240 Sonnentage im Jahr. Die Bucht von Kotor, die Riviera von Budva, die Strände von Ulcinj. Flugzeit von Amsterdam: 2,5 Stunden direkt.
Sichere Eigentumsrechte Ausländische Staatsangehörige können Immobilien frei erwerben. Das Notariatssystem ist mit dem in Westeuropa vergleichbar. Es gibt keine Beschränkungen für die Vermietung. Das Eigentumsrecht wird im nationalen Grundbuch eingetragen.
Der praktische Ablauf: So kaufen Sie als Investor in Montenegro
Schritt 1 – Fernberatung: Anhand von Videoanrufen und unseren digitalen Angeboten treffen Sie eine erste Auswahl. Wir senden Ihnen Rundgänge, Standortanalysen und Schätzungen der Mietrendite für Immobilien zu, die Ihren Kriterien und Ihrem Budget entsprechen.
Schritt 2 – Besichtigungsreise (3–4 Tage) Wir organisieren eine umfassende Reise: Besichtigungen, Kontakte zu einem örtlichen Notar und Rechtsberater sowie eine Rundreise durch die wichtigsten Regionen. Viele Käufer entscheiden sich während oder unmittelbar nach dieser Reise zum Kauf.
Schritt 3 – Reservierung und Due-Diligence-Prüfung Sobald Sie sich entschieden haben, sichern Sie sich die Immobilie durch eine kleine Anzahlung. Ein örtlicher Anwalt führt eine umfassende Eigentumsrecherche durch. Dies dauert in der Regel 2 bis 4 Wochen.
Schritt 4 – Notarielle Übertragung Die Übertragung erfolgt vor einem montenegrinischen Notar und wird im Grundbuch eingetragen. Übertragungssteuer: 3 %. Gesamtkaufnebenkosten: ca. 5–6 % des Kaufpreises.
Schritt 5 – Vermietung und Immobilienverwaltung Wir bringen Sie mit lokalen Vermietungspartnern für die saisonale Vermietung zusammen. In Küstenregionen sind in der Hochsaison Bruttomietrenditen von 6–9 % realistisch.
Wer kauft derzeit Immobilien in Montenegro?
Die Zusammensetzung der Käufer in Montenegro verändert sich rasch. Vor einem Jahr waren es noch überwiegend osteuropäische und russische Käufer. Heute verzeichnen wir einen deutlichen Zustrom westeuropäischer Käufer – Niederländer, Belgier, Deutsche –, die von der Kombination aus niedrigen Einstiegspreisen, sonnigem Klima und soliden Renditen angezogen werden.
Gleichzeitig wächst das Interesse von Investoren, deren Kapital zuvor nach Dubai oder Abu Dhabi floss. Montenegro verfügt zwar nicht über das etablierte Luxusimage von Monaco oder Marbella – doch genau darin liegt die Chance. Die Preise haben noch nicht mit der Nachfrage Schritt gehalten.
Die Frage ist nicht, ob Montenegro bei westlichen Investoren den Durchbruch schaffen wird. Die Frage ist, wann. Und wer zuerst dort ankommt.
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Quellen: NVM-Marktbericht für Freizeitimmobilien, April 2025; Bloomberg / Financieel Dagblad, April 2026. Die steuerlichen Angaben in diesem Artikel dienen lediglich als Anhaltspunkt. Wenden Sie sich für eine individuelle Beratung stets an einen lokalen Steuerberater.
