Er zijn twee grote kapitaalstromen gaande. Nederlandse beleggers trekken zich terug uit de markt voor recreatief vastgoed. Vermogende families uit het Midden-Oosten zijn op zoek naar veilige havens in Europa. Beiden zijn op zoek naar hetzelfde: zon, stabiliteit en rendement op hun investering. Montenegro biedt dit alles – en op dit moment hebben de meeste mensen dat nog niet in de gaten.
“De slimste investering is degene die je doet voordat iedereen erover praat. — Purely Montenegro”
De Nederlandse markt voor vakantiehuizen: een markt die in een impasse zit
De afgelopen jaren speelde zich een bekend scenario af. Tijdens de pandemie stegen de prijzen van Nederlandse vakantiehuizen met gemiddeld 40%. Iedereen wilde een eigen plekje aan zee – in Zeeland, op de Waddeneilanden, in Limburg. Investeerders kochten op het hoogtepunt, in de overtuiging dat het rendement op peil zou blijven.
Die overtuiging bleek misplaatst. Het fiscale landschap veranderde snel. De overdrachtsbelasting verdubbelde van 2% naar 10,4%. De btw op de verhuur van vakantiehuizen steeg van 9% naar 21%. In box 3 wordt nu een fictief rendement van 5,88% belast op sterk gestegen vastgoedwaarderingen. Al met al betalen eigenaren van een recreatiewoning drie tot vier keer meer belasting dan in 2020.
Het resultaat is voorspelbaar. Het aanbod van vakantiehuizen op Funda is in één jaar tijd met 32% gegroeid. Makelaars op Texel, in Zeeland en op de Waddeneilanden melden allemaal hetzelfde: er zijn meer mensen die willen verkopen dan kopen. De markt zit vast. Het rendement is verdampt. Dat vrijgekomen kapitaal zoekt nu een nieuwe bestemming – ergens waar de cijfers daadwerkelijk kloppen.
De vlucht vanuit het Midden-Oosten naar Europa
Tegelijkertijd voltrekt zich een andere ontwikkeling — op een heel andere schaal. Rijke families, handelaren en zakenmensen die de afgelopen jaren naar Dubai en Abu Dhabi zijn verhuisd, aangetrokken door lage belastingen en een luxueuze levensstijl, zoeken nu hun toevlucht in Europa nu de onrust in de regio aanhoudt.
Bloomberg meldde deze maand dat makelaars in Londen, Monaco, Marbella, Genève en Lissabon overspoeld worden met aanvragen. In Londen steeg de vraag naar huurwoningen van meer dan £ 1.000 per week in één jaar tijd met bijna 17%. In Marbella komen er dagelijks vier tot vijf nieuwe aanvragen binnen van kopers uit de Golfregio.
Spanje, Portugal, Italië en Zwitserland zijn de meest genoemde bestemmingen. Maar die markten raken snel vol en de prijzen stijgen navenant. Kopers die net te laat zijn voor Marbella of de Algarve, kijken al naar de volgende bestemming.
De vergelijking die ertoe doet: Zeeland (NL) vs. Algarve vs. Montenegro
Voor de nuchtere Nederlandse belegger zijn de cijfers het meest overtuigende argument. Bekijk de vergelijking eens:
- Zeeland (NL) — € 4.500–6.000/m² · Overdrachtsbelasting: 10,4% · Huurbelasting: Box 3 + 21% btw
- Algarve (PT) — € 4.000–7.000/m² · Overdrachtsbelasting: 6–8% · Huurbelasting: 28%
- Costa del Sol (ES) — € 3.500–6.500/m² · Overdrachtsbelasting: 6–10% · Huurbelasting: 19–24%
- Montenegro — € 1.800–3.500/m² · Overdrachtsbelasting: 3% · Huurbelasting: 9% vast
De cijfers spreken voor zich. Montenegro biedt een Adriatische kustlijn die qua schoonheid niet onderdoet voor die van Kroatië en Italië — tegen een fractie van de prijs. De instapdrempel is laag, de fiscale lasten zijn minimaal en het land bevindt zich midden in een toetredingsproces tot de EU, wat historisch gezien samenvalt met aanzienlijke stijgingen van de vastgoedwaarden.
Wat Montenegro zo bijzonder maakt
Fiscaal klimaat: 15% forfaitair belastingtarief op inkomsten. 9% belasting op huurinkomsten. Geen vermogensbelasting. Geen equivalent van Box 3. Voor Nederlandse beleggers die het beu zijn om hun rendement in de belastingpot te zien verdwijnen, verandert dit alleen al de hele situatie.
EU-kandidaat Montenegro is sinds 2012 in onderhandeling over toetreding tot de EU — het verst gevorderde kandidaat-land. Toetreding brengt harmonisatie van regelgeving, meer vertrouwen bij beleggers en, historisch gezien, een aanzienlijke stijging van de vastgoedwaarden met zich mee.
Ligging aan de Adriatische Zee 293 kilometer kustlijn. Gemiddeld 240 zonnige dagen per jaar. De baai van Kotor, de Budva-riviera, de stranden van Ulcinj. Vliegtijd vanuit Amsterdam: 2,5 uur rechtstreeks.
Stabiele eigendomsrechten Buitenlanders kunnen vrij onroerend goed kopen. Het notariële systeem is vergelijkbaar met dat in West-Europa. Geen beperkingen op verhuuractiviteiten. De eigendomstitel wordt geregistreerd in een nationaal kadaster.
De praktische werkwijze: hoe u als belegger in Montenegro kunt kopen
Stap 1 — Oriëntatie op afstand Via videogesprekken en onze digitale aanbiedingen maakt u een eerste selectie. Wij sturen u rondleidingen, buurtanalyses en schattingen van het huurrendement voor woningen die aan uw criteria en budget voldoen.
Stap 2 — Bezichtigingsreis (3–4 dagen) Wij organiseren een complete reis: bezichtigingen, kennismakingen met een lokale notaris en juridisch adviseur, en een rondleiding door de belangrijkste regio’s. Veel kopers besluiten tijdens of direct na deze reis tot aankoop.
Stap 3 — Reservering en due diligence Zodra u een keuze heeft gemaakt, wordt de woning vastgelegd met een kleine aanbetaling. Een lokale advocaat voert een volledig eigendomsonderzoek uit. Dit duurt doorgaans 2–4 weken.
Stap 4 — Notariële overdracht De overdracht vindt plaats voor een Montenegrijnse notaris en wordt geregistreerd in het kadaster. Overdrachtsbelasting: 3%. Totale aankoopkosten: ongeveer 5–6% van de aankoopprijs.
Stap 5 — Verhuur en vastgoedbeheer Wij brengen u in contact met lokale verhuurpartners voor seizoensverhuur. Bruto huuropbrengsten van 6–9% zijn realistisch in kustgebieden tijdens het hoogseizoen.
Wie koopt er momenteel in Montenegro?
De samenstelling van de kopers in Montenegro verandert snel. Een jaar geleden waren het voornamelijk Oost-Europese en Russische kopers. Tegenwoordig zien we een duidelijke toestroom van West-Europese kopers – Nederlanders, Belgen, Duitsers – die worden aangetrokken door de combinatie van lage instapprijzen, een zonnig klimaat en solide rendementen.
Daarnaast groeit de belangstelling van kapitaal dat voorheen naar Dubai of Abu Dhabi vloeide. Montenegro draagt niet het gevestigde luxelabel van Monaco of Marbella – en dat is precies de kans. De prijzen hebben de vraag nog niet ingehaald.
De vraag is niet óf Montenegro doorbreekt bij westerse investeerders. De vraag is wanneer. En wie er als eerste bij is.
Klaar om de mogelijkheden te verkennen?
Ontvang ons gratis marktoverzicht met actuele aanbiedingen, prijsgegevens per regio en een simulatie van het huurrendement – geheel vrijblijvend.
Bronnen: NVM-marktrapport recreatiewoningen april 2025; Bloomberg / Financieel Dagblad, april 2026. De fiscale informatie in dit artikel is indicatief. Raadpleeg altijd een lokale belastingadviseur voor persoonlijk advies.
